Иностранцы теперь могут приобретать недвижимость в Индонезии по загранпаспорту

Индонезия — в первую очередь Бали, Джакарта и быстро растущие экономические зоны на Яве — давно фигурирует в рейтингах желанных рынков для курортного и инвестиционного жилья. Однако до недавнего времени иностранцам было непросто стать законным собственником: требовались долгосрочные визы ITAS/ITAP, нужно было регистрировать компанию-номинала или оформлять долгий leasehold-договор. Осенью 2023 г. правительство Индонезии переломило ситуацию: теперь, чтобы купить недвижимость в Индонезии достаточно действующего загранпаспорта.

Ниже — детальное руководство: какие объекты подпадают под новые правила, что такое Hak Pakai, какие налоги платит иностранец и как пошагово закрыть сделку.

Недвижимость в Индонезии: ключевые изменения при покупке

Ключевые изменение для покупки недвижимости иностранцами в Индонезии:

• Больше не нужен вид на жительство. Раньше покупатель-иностранец должен был уже иметь ITAS / ITAP (обычно рабочий, инвесторский или Second Home KITAS). Теперь разрешено оформлять право на объект «просто по паспорту».
• Уравнены налоговые ставки. Иностранцы платят тот же ПНН (PPh Final 2,5 %) и BPHTB (налог на переход права 5 %) что и индонезийцы.
• Разрешён только титул Hak Pakai, который предусмотрен законами Индонезии. Это «право пользования» на 25 + 20 + 25 лет (в сумме до 70 – 90 лет). Полный freehold Hak Milik иностранцу по-прежнему недоступен.

Правительство ожидает, что либерализация привлечёт прямые инвестиции, рабочие места и восстановит пост-ковидный девелоперский сектор. Поэтому недвижимость в Индонезии сейчас очень ценный актив, который может принести доходы в будущем.

Hak Pakai: права, ограничения, плюсы

Плюсы Hak Pakai:

1. Законно регистрируется в Национальном земельном агентстве (BPN) — никаких серых «номиналов».
2. Место в кадастре (Sertifikat Hak Pakai) можно заложить в банк Индонезии.
3. Даёт право оформить участок под Second Home KITAS или инвесторский KITAS.

Минусы: нельзя свободно менять категорию земли; для перепродажи иностранцу потребуется, чтобы покупатель тоже оформился на Hak Pakai.

Кто имеет право купить недвижимость в Индонезии по новым правилам?

• Любой гражданин иностранного государства, представивший паспорт (срок действия ≥ 36 мес).
• Юридические лица-нерезиденты через представительство в Индонезии (обычно PT PMDN/PMA).
• Обладатели Second Home Visa/ITAS по-прежнему могут покупать, но теперь это не обязательное условие.

Максимум один объект Hak Pakai на человека. Площадь земли должна вписываться в региональные нормы зонирования.

Пошаговая процедура покупки

Все документы оформляются на индонезийском языке; рекомендуется нанять присяжного переводчика.

Стоимость и налоги на недвижимость в Индонезии

*NJOP — государственная кадастровая стоимость.

Годовой налог на землю и строения (PBB) составляет 0,1 – 0,3 % от NJOP и оплачивается до 31 марта каждого года.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я купить виллу на берегу океана?

Да, если участок не входит в прибрежную зону защиты и у продавца есть Hak Milik. Потребуется изменить титул на Hak Pakai.

Что будет по окончании 25-летнего срока?

За два года до истечения подаётся заявление о продлении на 20 лет и оплачивается 2 % NJOP. Ваше право на продление будет приоритетным. То есть, пока вы фактически не откажетесь от продления или не пропустите сроки, никто иной не имеет права «перехватить» аренду.

Можно ли оформить ипотеку в индонезийском банке под Hak Pakai?

Да, крупные банки (Mandiri, BCA) принимают Sertifikat Hak Pakai как залог, но первоначальный взнос обычно 30 – 40 %.

Разрешена ли сдача недвижимости в аренду на Airbnb?

Да, при условии получения лицензии Pondok Wisata и уплаты налогов на краткосрочную аренду (10 % VAT).

Связка «недвижимость + Second Home Visa»

Владельцы объектов Hak Pakai стоимостью от 5 млрд рупий (≈ 325 000 USD) могут подать на Second Home Visa/ITAS:

• Без инвестора-спонсора,
• Срок ITAS 5 + 5 лет,
• Возможен семейный KITAS.

Такой статус упрощает последующие продления Hak Pakai и позволяет жить на Бали круглый год.

Практические советы покупателю

1. Выбирайте нотариуса PPAT в том же кадастровом округе, где расположена земля.
2. Проверяйте NJOP — занижение цены в договоре для экономии налогов карается штрафами.
3. Сохраняйте выписки из налоговой системы (e-Billing) — их проверяют при продлении Hak Pakai.
4. Закладывайте бюджет на продление (через 25 лет) и реконструкцию здания согласно новым нормам.
5. Оформите страховку земли и строений — полисы для иностранцев доступны у крупных страховщиков (Sinarmas, Allianz).

Планируете купить землю или недвижимость на Бали? Наша команда специалистов поможет разобраться во всех тонкостях и юридически грамотно оформить покупку. Обращайтесь в проверенную людьми и временем компанию PT Bali Love Consulting:

Получить консультацию

Отзывы о BALI LOVE можно посмотреть на сайте или в независимых источниках:

1. Google отзывы
2. Отзывы на Яндекс
3. Отзывы в Телеграм
4. Результаты наших клиентов: Кейсы — Визовый центр на Бали Bali Love Consulting

Вы можете оперативно связаться с нашими менеджерами удобным для вас способом:

🟢WhatsApp 🔵Telegram

Перспективы рынка недвижимости Индонезии в 2025 году

Аналитики Colliers Indonesia прогнозируют, что спрос иностранцев на курортную недвижимость Бали и Ломбока вырастет на 15 % к концу 2025 г. — во многом из-за упрощения покупки только по паспорту. Девелоперы уже переформатируют проекты под Hak Pakai: строят кластеры вилл с управляющей компанией, уплачивающей налоги за всех владельцев.

Либерализация рынка сделала процесс максимально прозрачным: турист, инвестор или digital-кочевник может стать собственником дома в Индонезии, предъявив один только загранпаспорт. Ограничение на freehold остаётся, но долгосрочный Hak Pakai (до 90 лет с продлениями) почти не уступает классическому владению.

Если вы рассматриваете переезд на Бали или планируете Second Home Visa, то сейчас оптимальный момент изучить предложения застройщиков, подобрать объект и пройти процедуру регистрации Hak Pakai, пока цены не выросли вслед за спросом. Индонезия сделала ставку на открытость — и это реальный шанс инвестировать в перспективный рынок с курортной доходностью и возможностью личного проживания в тропическом раю.