Что такое Hak Pakai и кто может его получить в Индонезии?

В индонезийской системе земельных прав Hak Pakai — это ограниченное вечное право пользования землёй и объектами на ней, предоставляемое государством физическим или юридическим лицам для жилищных, социальных, религиозных, публичных либо инвестиционных целей. В отличие от бессрочного права собственности Hak Milik, оно даёт лишь полномочия владеть, использовать и извлекать выгоды из участка в течение строго определённого времени, но не позволяет свободно продавать земельную «коробку» без согласия государства.

Юридические рамки и срок действия Hak Pakai

Hak Pakai закреплён в Законе № 5/1960 о базовых правилах землепользования и подробно расшифрован в правительственных постановлениях № 40/1996 и № 18/2021. Первичный срок составляет до 30 лет, после чего возможны продление ещё на 20 лет и переразрешение на следующие 30 лет.

Максимальный совокупный период, таким образом, достигает 80 лет. Чтобы продлить или перезаключить право, держатель обязан подтвердить наличие объекта (например, жилого дома) и отсутствие задолженностей по налогам.

Кто имеет право на Hak Pakai?

1. Индонезийские граждане. Гражданам разрешено получать для строительства единственного основного жилища или социально-значимых объектов (школы, клиники).
2. Иностранцы с видом на жительство (KITAS или KITAP). Это единственный класс земельных прав, который официально доступен иностранным физическим лицам для владения домом.
3. Иностранные компании (PT PMA). Зарегистрированные в BKPM корпорации могут оформлять Hak Pakai под офисы, туробъекты и жилые кластеры.
4. Иностранные представительства (посольства, культурные центры).
5. Государственные и региональные органы Индонезии для объектов общественного назначения.

Условия, которые нужно выполнить

Чтобы претендовать на Hak Pakai, необходимо:

• иметь законно оформленный статус (паспорт и действующий KITAS/KITAP для иностранца либо полные гражданские документы для индонезийца);
• доказать цель использования: жилой дом, отель, промышленный или социальный объект;
• обеспечить соответствие участка градостроительному плану (зоны perumahan или pariwisata).
  Дополнительно проверяются отсутствие споров по земле и чистота истории предыдущего владельца.

Как получить Hak Pakai иностранцу:

1. Договор купли-продажи здания (не земли!) заключается у нотариуса (PPAT).
2. Подаётся заявление в местное Земельное агентство (BPN) о переоформлении титула на Hak Pakai.
3. BPN проводит проверку, выезжает на участок, верстает акт измерения.
4. После оплаты гербового сбора (BPHTB) и административного тарифа выдается сертификат Sertipikat Hak Pakai с кадастровым номером, сроком и разрешённым использованием.
   Срок всей процедуры обычно 4–6 месяцев.

Налоги и сборы

Держатель Hak Pakai уплачивает ежегодный земельный налог PBB (0,1–0,3 % от кадастровой стоимости), а при первичном получении — 5 % BPHTB. При продлении права взимается административный сбор (около 2–3 % от заявленной стоимости участка) и оплата услуг нотариуса. Нарушение сроков уплаты ведёт к штрафам или отзыву титула.

Ограничения и риски

• Запрет на залог без согласия BPN. Банки редко принимают Hak Pakai как полноценный коллатераль.
• Только один жилой объект на иностранца. Наличие второго дома потребует корпоративной схемы (PMA).
• Обязательность объекта. Если дом не построен за три года, государство вправе отозвать право.
• Контроль цены перепродажи. Сделки выше нормативной стоимости облагаются повышенным налогом, а спекулятивные сделки могут быть аннулированы.

Практические рекомендации

• Проводите due-diligence: убедитесь, что предыдущий владелец не имел долгов и что участок чист от наложенных ограничений.
• Используйте проверенных нотариусов PPAT и специалистов по земельному праву, знакомых с тонкостями индонезийского законодательства.
• Закладывайте в бюджет расходы на продление: лучше начать процедуру за год до окончания основного срока.
• Следите за изменениями законодательства; с 2023 года требования к минимальной площади дома под Hak Pakai для иностранца снижены до 25 м², но в некоторых регионах местные правила ещё не обновлены.
• При покупке квартиры в многоэтажке предпочтительнее схема на единицу жилья (Strata Title) вместо корпоративного владения долей в земле — так проще перепродать.

Hak Pakai — оптимальный и юридически безопасный инструмент для иностранцев и компаний, желающих закрепиться в Индонезии, а также для граждан, которым нужно оформить социальный или религиозный объект без полной передачи земли в собственность. При правильном соблюдении процедур и своевременной уплате налогов титул обеспечивает до 80 лет гарантированного владения и передаётся по наследству. Главное — работать через надёжных специалистов и держать документы в порядке.